Ausländische Eigentümer, die ihre Immobilie in Spanien kurzfristig — zu touristischen, beruflichen oder Studienzwecken — vermieten, müssen im Jahr 2026 zwei voneinander unabhängige Verpflichtungen erfüllen: eine administrative Verpflichtung im Zusammenhang mit dem Einheitlichen Register für Kurzzeitvermietungen (NRUA) sowie eine steuerliche Verpflichtung gegenüber der spanischen Steuerbehörde. Beide Verpflichtungen bestehen eigenständig, und ihre Nichterfüllung kann unterschiedliche rechtliche Folgen haben.

Administrative Verpflichtung: NRUA und jährliche Verlängerung

Seit Inkrafttreten des Königlichen Dekrets 1312/2024 ist die Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen (NRUA) verpflichtend, um die Immobilie auf digitalen Plattformen anzubieten. Diese Registrierungsnummer ist zwölf Monate gültig und muss durch Mitteilung der ausgeübten Tätigkeit oder der Nichtausübung innerhalb der vorgesehenen Frist verlängert werden. Werden die Daten nicht aktualisiert, verfällt die Nummer und die Plattform kann das Inserat automatisch entfernen. Die Mitteilung muss die zugewiesene NRA-Nummer, die Anzahl der Gäste, Ein- und Auszugsdaten sowie den Zweck jedes Aufenthalts enthalten.

Steuerliche Verpflichtung: Formular 210 – Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Erzielt die Immobilie Einnahmen, muss der nicht ansässige Eigentümer das Formular 210 im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) einreichen. Bei tatsächlicher Vermietung erfolgt die Erklärung vierteljährlich: vom 1. bis 20. April, Juli, Oktober und Januar. Nur wenn die Immobilie leer steht, ist im Folgejahr eine jährliche Erklärung der fiktiven Einkünfte erforderlich.

Anwendbarer Steuersatz je nach Steuerwohnsitz

Der anwendbare Steuersatz richtet sich nach dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers. Ansässige der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums unterliegen einem Steuersatz von 19 % auf das Nettoeinkommen. Nicht-EU-Ansässige werden mit 24 % besteuert. Während dieser 24 %-Satz traditionell auf Bruttoeinnahmen ohne Abzug angewendet wurde, ermöglicht die jüngere Rechtsprechung auf Grundlage der Kapitalverkehrsfreiheit unter bestimmten Voraussetzungen auch Nicht-EU-Ansässigen den Abzug von Aufwendungen. In der Praxis kann hierfür jedoch ein Verwaltungsverfahren erforderlich sein.

Automatischer Datenabgleich ab 2026

Ab 2026 erhält die spanische Steuerbehörde Zugriff auf die im Verwaltungsregister gemeldeten Daten. Werden Aufenthalte im NRUA gemeldet, ohne dass das entsprechende Formular 210 eingereicht wird, kann der Datenabgleich automatische Maßnahmen auslösen.

Wie kann unsere Kanzlei Sie unterstützen?

Unsere Kanzlei berät regelmäßig nicht ansässige Immobilieneigentümer bei der steuerlichen Planung und Verwaltung von Mietobjekten in Spanien und stellt die koordinierte Einhaltung administrativer und steuerlicher Verpflichtungen sicher. Wir bieten Beratung vor Beginn der Vermietung, Erstellung und Einreichung von Steuererklärungen, Vertretung gegenüber der spanischen Steuerbehörde mittels Vollmacht sowie Überprüfung früherer steuerlicher Situationen.
Für eine individuelle Analyse Ihrer Situation können Sie unsere Kanzlei über www.delgado-vila.com kontaktieren oder eines unserer Büros in Málaga, Torrox-Costa oder Mijas-Costa besuchen.