Los propietarios extranjeros que alquilan su vivienda en España por corta duración —vacacional, laboral o por estudios— deben cumplir en 2026 dos obligaciones independientes: una administrativa vinculada al Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y otra fiscal ante la Agencia Tributaria. Ambas funcionan de forma autónoma y su incumplimiento puede generar consecuencias distintas.
Obligación administrativa: NRUA y renovación anual
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, el Número de Registro de Arrendamientos de Corta Duración (NRUA) es obligatorio para anunciar la vivienda en plataformas digitales. Este número tiene una vigencia de doce meses y debe renovarse comunicando la actividad realizada o la ausencia de actividad dentro del plazo correspondiente. Si no se actualizan los datos, el número caduca y la plataforma puede retirar automáticamente el anuncio. En dicha comunicación deben constar el NRA asignado, número de huéspedes, fechas de entrada y salida y finalidad de cada estancia.
Obligación fiscal: Modelo 210 – IRNR
Cuando el inmueble genera ingresos, el propietario no residente debe presentar el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En caso de alquiler efectivo, la declaración es trimestral: del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero. Solo cuando la vivienda está vacía procede la declaración anual por renta imputada en el ejercicio siguiente.
Tipo impositivo según residencia fiscal
El tipo aplicable depende de la residencia fiscal. Los residentes en la Unión Europea o Espacio Económico Europeo tributan al 19 % sobre el rendimiento neto. Los extracomunitarios tributan al 24 %. Aunque tradicionalmente este 24 % se aplicaba sobre ingresos brutos sin deducciones, la jurisprudencia reciente basada en el principio de libre circulación de capitales está permitiendo deducir gastos también a no residentes extracomunitarios. No obstante, en la práctica puede ser necesario recurrir administrativamente para que esa deducción sea reconocida.
Cruce automático de datos a partir de 2026
Desde 2026 la Agencia Tributaria tendrá acceso a los datos declarados en el Registro Administrativo. Si se comunican huéspedes y estancias en el NRUA pero no se presenta el Modelo 210 correspondiente, el cruce de datos puede generar actuaciones automáticas.
¿Cómo podemos ayudar desde nuestro despacho?
Nuestro despacho asesora habitualmente a propietarios no residentes en la planificación y gestión fiscal del alquiler de inmuebles en España, garantizando el cumplimiento coordinado de las obligaciones administrativas y tributarias. Ofrecemos asesoramiento previo al inicio del alquiler, preparación y presentación de declaraciones, representación ante la Agencia Tributaria mediante poder y revisión de situaciones fiscales anteriores.
Si desea un análisis individualizado de su situación, puede contactar con nuestro despacho a través de www.delgado-vila.com o visitarnos en nuestras oficinas de Málaga, Torrox-Costa y Mijas-Costa.