Spanien gehört weiterhin zu den bevorzugten Zielen für Immobilieninvestitionen, sowohl für nationale als auch für internationale Käufer, insbesondere in Regionen wie Torrox, Málaga, Mijas Costa, Marbella und der Costa del Sol. Einer der wichtigsten Punkte, der vor dem Kauf einer Immobilie Fragen aufwirft, ist jedoch die steuerliche Behandlung beim Erwerb von Immobilien in Spanien.

Das spanische Steuersystem unterscheidet grundsätzlich zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten, wobei jeweils unterschiedliche Steuern anfallen. Das Verständnis dieser Unterschiede vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden und die Investition besser zu planen.

1. Die wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen je nach Art der Immobilie zwei unterschiedliche Steuern an. Diese sind gegenseitig ausgeschlossen.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Diese Steuer fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an.

In Andalusien beträgt der derzeitige allgemeine Steuersatz 7 % des Immobilienwertes, berechnet auf Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Preises oder des amtlichen Katasterreferenzwertes, sofern dieser höher ist.

In der Regel muss diese Steuer innerhalb von etwa 30 Werktagen nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde bei der zuständigen autonomen Gemeinschaft entrichtet werden.

Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (AJD)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger gilt ein anderes Steuersystem.

In diesen Fällen fallen folgende Steuern an:

  • Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % auf den Kaufpreis
  • Stempelsteuer (AJD), deren allgemeiner Steuersatz in Andalusien derzeit 1,2 % beträgt

2. Weitere Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

Neben den genannten Steuern entstehen beim Immobilienkauf in Spanien in der Regel weitere administrative Kosten, die von Anfang an berücksichtigt werden sollten.

Zu den häufigsten gehören:

  • Notarkosten für die öffentliche Kaufurkunde
  • Eintragung der Immobilie im Grundbuch
  • Kosten für rechtliche Beratung
  • Beantragung der Ausländeridentifikationsnummer (NIE), falls diese noch nicht vorliegt

Auch wenn es sich hierbei nicht um Steuern im engeren Sinne handelt, gehören diese Kosten zum Gesamtaufwand der Immobilieninvestition.

3. Häufige Fehler ausländischer Käufer

In der Praxis machen viele internationale Investoren ähnliche Fehler beim Immobilienkauf in Spanien.

Zu den häufigsten gehören:

  • fehlende Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie bei der Steuerberechnung
  • Unkenntnis über die Bedeutung des Katasterreferenzwertes, der als Mindestbesteuerungsgrundlage dienen kann
  • Berechnung ausschließlich der Kaufnebenkosten ohne Berücksichtigung der laufenden steuerlichen Verpflichtungen
  • Nichtbeachtung der relativ kurzen Fristen zur Zahlung der ITP oder AJD

Diese Fehler können zu Steuernachforderungen, Zuschlägen oder administrativen Sanktionen führen.

4. Steuerliche Verpflichtungen nach dem Immobilienkauf

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist nicht der einzige Zeitpunkt, zu dem steuerliche Verpflichtungen entstehen.

Nach dem Kauf sollten insbesondere folgende Punkte berücksichtigt werden:

  • die jährliche Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird
  • die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI)
  • die Besteuerung von Mieteinnahmen, falls die Immobilie vermietet wird
  • die steuerlichen Auswirkungen bei einem späteren Verkauf der Immobilie

Aus diesem Grund betrachten viele Investoren den Immobilienkauf im Rahmen einer umfassenden steuerlichen Gesamtplanung, die den gesamten Investitionszyklus abdeckt.

Fazit

Der Immobilienkauf in Spanien, sowohl für nationale als auch für ausländische Investoren, erfordert eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung.

Die korrekte Einordnung der Immobilie, die Berechnung der anfallenden Steuern und eine strukturierte Organisation der Unterlagen von Beginn an helfen, Risiken zu reduzieren und die Rechtssicherheit der Investition zu erhöhen.

Wie kann unsere Kanzlei Sie unterstützen?

Unsere Kanzlei berät regelmäßig Eigentümer und Investoren, sowohl ansässige als auch nicht ansässige, bei der rechtlichen und steuerlichen Planung ihrer Immobilieninvestitionen in Spanien und bietet einen umfassenden Service zur Sicherstellung der Einhaltung aller steuerlichen, rechtlichen und administrativen Verpflichtungen.

Unsere Leistungen umfassen unter anderem die Beratung vor dem Immobilienkauf oder der Vermietung, die Erstellung von Steuererklärungen, die Vertretung gegenüber der spanischen Steuerbehörde mittels Vollmacht, die Überprüfung früherer steuerlicher Situationen sowie die Unterstützung bei der Regularisierung von steuerlichen oder administrativen Sachverhalten.

Wenn Sie eine individuelle Analyse Ihrer Situation wünschen, können Sie unsere Kanzlei über www.delgado-vila.com kontaktieren oder uns in unseren Büros in Málaga, Torrox-Costa und Mijas-Costa besuchen.