Para muchos propietarios extranjeros, alquilar una vivienda en España es una oportunidad de generar ingresos. Sin embargo, antes de firmar cualquier contrato o publicar un anuncio, existen decisiones clave que conviene tomar con claridad para evitar problemas fiscales, legales o administrativos que pueden surgir incluso antes de obtener el primer euro de renta.

Este artículo explica, de forma práctica y conforme a la normativa vigente, qué aspectos debe valorar un propietario no residente antes de alquilar su inmueble en España, tanto en alquiler de larga duración como en alquiler de corta estancia o turístico.

1. Definir el tipo de alquiler desde el inicio

Antes de alquilar, el primer paso es decidir qué tipo de arrendamiento se va a ofrecer, ya que esta elección condiciona el resto de obligaciones.

Las dos modalidades principales son:

  • Alquiler de larga duración, destinado a vivienda habitual del inquilino.
  • Alquiler de corta duración o turístico, con estancias temporales y mayor rotación.

Esta decisión tiene impacto directo en:

  • Las obligaciones administrativas.
  • Los requisitos autonómicos o municipales.
  • La fiscalidad aplicable.
  • Los costes de gestión y control.
  • El nivel de supervisión por parte de la Administración.

Elegir un tipo de alquiler sin analizar previamente estas consecuencias es uno de los errores más habituales entre propietarios no residentes.

2. Requisitos administrativos y documentación previa

Con independencia de la duración del alquiler, es esencial contar con una documentación adecuada desde el inicio.

Entre otros aspectos, conviene disponer de:

  • Un contrato de arrendamiento correctamente formalizado, conforme a la normativa aplicable.
  • Registro o licencia turística, cuando se trate de alquiler de corta duración, de acuerdo con la normativa autonómica correspondiente.
  • Cumplimiento de las obligaciones de información que afectan a determinados titulares de inmuebles y a las plataformas de intermediación.

Desde 2024 y 2025 se han reforzado los sistemas de registro y de intercambio de información, lo que hace especialmente importante que la actividad de alquiler esté correctamente documentada antes de iniciarse.

3. Fiscalidad esencial del alquiler para no residentes

Los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble situado en España tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Con carácter general:

  • Los residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega tributan al 19 % y pueden deducir determinados gastos directamente relacionados con el alquiler, siempre que estén debidamente justificados.
  • Los residentes fuera de la Unión Europea tributan normalmente al 24 % sobre los ingresos íntegros, sin posibilidad de deducir gastos.

Cuando existen ingresos por alquiler, la declaración se presenta habitualmente de forma trimestral, mediante el modelo 210.

Una planificación fiscal previa permite conocer el impacto real del alquiler y evitar regularizaciones posteriores.

4. Gastos deducibles y criterios de aplicación

En el caso de propietarios residentes en países del Espacio Económico Europeo, pueden deducirse gastos necesarios para la obtención del rendimiento.

Entre otros, destacan:

  • Gastos de comunidad.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Seguros.
  • Suministros.
  • Gastos de mantenimiento y reparación.

La deducibilidad de estos gastos está sujeta a criterios estrictos de justificación y proporcionalidad. Su incorrecta aplicación es una de las principales causas de requerimientos por parte de la Agencia Tributaria.

5. Errores frecuentes antes incluso de empezar a alquilar

Entre los errores más habituales que se producen antes de iniciar el alquiler, destacan los siguientes:

  • Elegir el tipo de alquiler sin analizar sus implicaciones legales y fiscales.
  • No cumplir con los registros o licencias exigidos por la normativa autonómica.
  • No formalizar adecuadamente el contrato de arrendamiento.
  • Desconocer el tipo impositivo aplicable según la residencia fiscal.
  • No organizar la documentación desde el primer momento.

Estos errores suelen dar lugar a requerimientos, regularizaciones y sanciones que podrían haberse evitado con una planificación previa adecuada.

6. Conclusión: planificar antes de alquilar

Alquilar una vivienda en España siendo no residente puede ser una opción viable y rentable, pero requiere decisiones bien informadas desde el inicio.

Definir correctamente el tipo de alquiler, cumplir con los requisitos administrativos, conocer la fiscalidad aplicable y organizar la documentación desde el primer momento permite reducir riesgos y aporta seguridad jurídica y tranquilidad al propietario extranjero.

Un análisis individualizado de cada situación es la mejor forma de garantizar que el alquiler se desarrolla conforme a la normativa vigente y sin incidencias futuras.

¿Cómo podemos ayudar desde nuestro despacho?

Nuestro despacho asesora habitualmente a propietarios no residentes en la correcta planificación y gestión del alquiler de inmuebles en España, prestando un servicio integral orientado al cumplimiento de las obligaciones fiscales, legales y administrativas aplicables.

Ofrecemos, entre otros servicios, asesoramiento fiscal previo al inicio del alquiler, preparación y presentación de declaraciones tributarias, representación ante la Agencia Tributaria mediante poder, revisión de situaciones fiscales anteriores y asistencia en la regularización de incidencias derivadas del arrendamiento.

Si desea un análisis individualizado de su situación antes de alquilar su inmueble en España, puede contactar con nuestro despacho a través de nuestra web www.delgado-vila.com o visitarnos en cualquiera de nuestras oficinas de Málaga, Torrox-Costa y Mijas-Costa.