L’Espagne continue d’être l’une des destinations privilégiées pour l’investissement immobilier, tant pour les acheteurs nationaux qu’étrangers, notamment dans des zones telles que Torrox, Málaga, Mijas Costa, Marbella et la Costa del Sol. Cependant, l’un des aspects qui suscite le plus de questions avant de finaliser un achat concerne la fiscalité applicable à l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

Le système fiscal espagnol distingue principalement entre biens immobiliers de seconde main et logements neufs, chaque situation impliquant des impôts différents. Comprendre ces différences avant la signature de l’acte notarié permet d’éviter des coûts imprévus et de planifier correctement son investissement.

1. Les principaux impôts lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, deux impôts distincts peuvent s’appliquer selon le type de bien. Ces impôts sont exclusifs l’un de l’autre.

Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

Cet impôt s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier de seconde main.

En Andalousie, le taux général actuellement applicable est de 7 % de la valeur du bien, calculé sur le prix de vente déclaré ou sur la valeur de référence cadastrale, si celle-ci est supérieure.

En règle générale, cet impôt doit être liquidé auprès de la communauté autonome compétente dans un délai d’environ 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’acte de vente.

TVA et droit de timbre (AJD)

Lorsque l’achat est effectué directement auprès du promoteur ou du constructeur, c’est-à-dire dans le cas d’un logement neuf, le régime fiscal est différent.

Dans ce cas, les taxes applicables sont :

  • TVA de 10 % sur le prix d’achat
  • Droit de timbre (AJD), dont le taux général en Andalousie est actuellement de 1,2 %

2. Autres coûts liés à l’achat d’un bien immobilier

En plus des impôts mentionnés, l’achat d’un bien immobilier en Espagne implique généralement d’autres coûts administratifs qu’il convient d’anticiper.

Parmi les plus courants :

  • frais de notaire pour l’acte de vente
  • inscription au registre de la propriété
  • honoraires de conseil juridique
  • obtention du NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) si l’acheteur ne le possède pas encore

Bien que ces éléments ne soient pas des impôts au sens strict, ils font partie du coût total d’acquisition et doivent être intégrés dans toute stratégie d’investissement immobilier.

3. Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers

En pratique, de nombreux investisseurs internationaux commettent des erreurs similaires lors du processus d’achat.

Les plus fréquentes sont :

  • ne pas distinguer correctement entre logement neuf et logement d’occasion lors du calcul des impôts
  • méconnaître l’impact de la valeur de référence cadastrale, pouvant servir de base minimale d’imposition
  • calculer uniquement les impôts liés à l’achat sans anticiper la fiscalité future du bien
  • ne pas tenir compte des délais relativement courts pour le paiement de l’ITP ou de l’AJD

Ces erreurs peuvent entraîner des régularisations fiscales, majorations ou sanctions administratives.

4. Obligations fiscales après l’achat

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne n’est pas le seul moment où des obligations fiscales apparaissent pour un propriétaire étranger.

Après l’achat, il convient notamment de prendre en compte :

  • l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même en l’absence de location
  • le paiement annuel de l’impôt foncier (IBI) auprès de la commune
  • la fiscalité applicable aux revenus locatifs
  • l’imposition en cas de revente du bien immobilier

C’est pourquoi de nombreux investisseurs analysent l’achat dans le cadre d’une planification fiscale globale, couvrant l’ensemble du cycle d’investissement.

Conclusion

L’achat d’un bien immobilier en Espagne, que ce soit pour un investisseur national ou étranger, est un processus qui nécessite une planification juridique et fiscale rigoureuse.

Identifier correctement le type de bien, calculer les impôts applicables et organiser la documentation dès le départ permet de réduire les risques et d’apporter une plus grande sécurité juridique à l’investissement immobilier.

Comment notre cabinet peut-il vous accompagner ?

Notre cabinet accompagne régulièrement les propriétaires et investisseurs, résidents et non-résidents en Espagne, dans la planification juridique et fiscale de leurs investissements immobiliers, en proposant un service complet orienté vers le respect des obligations fiscales, légales et administratives applicables.

Nous offrons notamment un conseil préalable à l’investissement ou à la mise en location, la préparation des déclarations fiscales, la représentation auprès de l’administration fiscale espagnole par procuration, la révision de situations fiscales antérieures et l’assistance dans la régularisation d’éventuelles incidences.

Si vous souhaitez une analyse personnalisée de votre situation, vous pouvez contacter notre cabinet via www.delgado-vila.com ou nous rendre visite dans nos bureaux de Málaga, Torrox-Costa et Mijas-Costa.